但是因为业态的分布，使得一期的广场比较大，所以在后续做切割的时候，要对地块的规划方案进行重新调整。」
「这个没关系。」
罗阳摆了摆手道：「调整规划方案是一回事，但是你们在做整体设计的时候，采光率和楼间距在规划审核的时候肯定是符合标准的，所以从主管部门的角度考虑，即便做切割，但是规划方案还是可以沿用你们的整体方案，需要调整的无非就是切割出来地块上建筑设计以及建筑业态的改变，实际上完全可以当作是你们对二期方案的调整，没必要想的这么麻烦。」
「没想到罗总在这方面也很精通。」
吕睿诚惊讶道：「这个思路完全没问题，而且沿用整体规划条件的话，因为一期设计中浪费了不少容积率，切割出去的二期可以设计出更多面积的大楼。」
「所以二期剩下多少亩地？」
「这么算的话，二期还剩下32亩地。」
吕睿诚想了想道：「容积率因该可以提高到38的样子，也就是说可以建一栋总面积超过8万平米的办公大楼，单层3000平米左右，楼高26层的样子
「」
「08年拿下来的时候亩单价是1537万左右，现在那边的地价已经提升了不少，加上提升的容积率，我估计差不多要2500万才能拿下一亩。」
罗阳也随即算了一笔帐：「32亩地，差不多要8个亿。」
当然，因为调整容积率和调整业态，这8个亿里一部分要给到国土部门，兆和能拿到手的也就65~7个亿的样子，这还没计算土增税。
可不要小看土增税。
土地增值税采用四级超率累进税率。
具体为增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30；超过50至100的部分，税率为40；超过100至200的部分，税率为50；超过200的部分，税率为60。
当初兆和以1537万/亩拿下的土地，现在如果以2000万/亩出售，中间增加部分差不多要算到30的税率这一级。
话说回来，如果兆和能以65~7个亿的价格把二期地块卖给罗阳，加上商业部分销售收入的5~6个亿，等于一下子回流了12~13个亿的现金流。
如此一来，项目基本上就能盘活了。
「这还真是一个不错的办法。」
董萱听完整个建议之后，眼睛也亮了起来：「之前你们魔都分公司就陆续还了45个亿的