上建设住宅或者商业出售，这就叫城市地产开发，而工业地产的模式则比较复杂
「」
对于怎么向闵蕙珺描绘工业地产，罗阳还是花费了一些心思的。
「公司会和地方政府合作，将一片待规划区域纳入项目范围，然后由公司出资，对目标区域进行拆迁、一级土地整理、道路、水电煤等配套建设，最终使得该区域地块成为可以直接挂拍的土地
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罗阳用闵蕙珺能听懂的简单词汇讲解道：「公司收益分成三块，第一部分是前期投入，会在土地评估时候纳入土地成本，拍卖后期结算收回：第二部分是土地拍卖溢价，这部分由公司和地方政府按照协议分成；第三部分来自开发收益，整理出来的区域里，公司有优先权开发其中土地，开发收益由公司获取
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「这种模式
，闵蕙珺想了想道：「相当于开发公司帮地方政府垫资，以资金成本和时间成本来换取公司收益。」
「闵小姐理解能力真不错。」
罗阳冲她竖了一个大拇指。
「切，这和工业有什么关系？」
许璐算是和罗阳卯上了：「挂羊头，卖狗肉！」
「一般来说，这类一级土地整理区域大多在新城区，或者城乡结合地带。」
罗阳给了许璐一个轻飘飘的眼神，接着往下道：「因此这种模式中，往往大多土地的性质都是工业土地，这种时候，工业地产开发企业的最大优势就体现出来了，公司会帮助地方政府引进大量企业落户，并且提前建设好配套的工业厂房，这也是地方政府为什么愿意和我们合作的原因，要是只有垫资能力，怎么也轮不到一家民营企业来吃这块肉。」
闵蕙珺听完后，眼睛一亮。
「在时间成本和资金成本之外，还有资源整合。」
她不住的点头道：「对于沿海很多三四五线中小城市，内陆包括一线城市在内，都会非常欢迎既能垫资建设，又能整合资源，帮助一步到位建立产业园的开发企业！」
「所以
「」
罗阳再次瞥了一眼许璐：「像这种和地方政府有着密切合作的开发公司，想要在当地拿一块位置比较好的商业地块，想必难度不是很大，而且能拿到各种优惠政策，从当地银行贷款就更不在话下。」
闵蕙珺动容了，之前因为许璐说的动摇的心态也恢复过来。
「在这家开发公司里，我占了20的股