仓储、物流的完整实业生態链。
它將极大提升我们核心业务的协同效率和抗风险能力，其產生的长远价值，將远远超过单纯开发房地產销售的利润。
这笔供股资金，正是为启动这个宏大的转型计划点燃第一把火。」
陈秉文的阐述，將一个看似遥远的地產开发项目，提升到了集团战略转型和实业生態布局的高度。
他不仅给出了清晰的规划蓝图，更点明了与他旗下另一重要资產的协同效应，展现了深远的战略眼光。
会议室里一片寂静，董事们都在消化这个宏大且颇具顛覆性的计划。
施雅迪率先打破了沉默：「陈生的构想，很有————前瞻性。
將工业用地升级为现代化產业园，並与鹤园地块联动，这个思路本身是符合潮流的。」
他话锋一转，提出了关键问题，「但是，这其中涉及几个非常现实的问题。
首先，黄埔船坞现有业务的迁移和三千多名员工的安置，成本巨大，周期漫长。
其次，你提到的现代化工园区和研发中心，目標產业和客户群体是否明確巨大的投入之后，能否吸引到足够的企业入驻，確保投资回报？
最后，十亿港幣的供股，数额巨大。
將如此巨额资金投入一个周期长、回报不確定的综合开发项目，而非用於立即能產生现金流的业务改善或降低负债，其风险是否需要更审慎的评估？」
施雅迪的问题非常老辣，直指核心：钱从哪来？人往哪去？客户在哪？风险如何控制？
纽璧坚紧接著发言，「我同意施雅迪爵士的看法。
陈生的蓝图很吸引人，但我们需要更具体的財务模型和风险评估。
红磡地块目前最大的价值在於其土地本身。
如果分期开发，首期投入多少？
预期现金流何时回正？
整个项目周期的內部回报率预估是多少？
与单纯开发住宅或商业项目相比，这种產业导向的开发模式，在回报率上是否有足够的竞爭力？
这些都需要详尽的数据支持。」
他的意思很明確，画饼不够，要算帐。
面对这些尖锐但专业的问题，陈秉文並未急於反驳，他神色平静地听著，等两人说完，才沉稳地回应：「施雅迪爵士和纽璧坚先生的问题非常中肯，点出了项目的关键。
供股计划尚在论证阶段，详细方案及资金使用可行性